与专家对话：楼市期待怎样的政府作为

    住房具有双重属性——

    住房问题不仅仅是经济问题，还是社会问题

    记者：当前我国房地产市场中的核心问题是什么？应该如何正确看待群众十分关心的房价问题？

    顾云昌：房价问题是住房问题的一部分，但不是住房问题的全部，这两者更不可以混为一谈。房价问题实际上是市场问题，和肉价、车价一样，主要由市场供求关系决定。住房问题则不仅仅是经济问题，还是社会问题，甚至会成为政治问题。

    房价可以通过市场调控而达到平稳，而住房则要通过全社会的努力来解决，需要两条腿走路，一条腿是市场化，另一条腿是保障性。

    房地产市场具有很强的区域特性，它的供应弹性系数很小，而需求弹性系数很大。举个例子，外地的房子不可能移到北京来，但是京外的人却可以随时来北京买房，因此大城市容易出现房子供不应求的局面。当一种商品供不应求的时候，价格怎么会不上升呢？许多人的思维停留在计划经济时代。那个时候，房子是政府与单位统建统分，房价由成本决定。如果现在仍然只用成本计算房价，并认为房子价格远超了成本，不合理，那就成问题了。现在是市场经济，供求决定价格，特别在供不应求的状态下，就不完全由成本决定房价，更不可能用政府指令规定商品房房价。

    刘洪玉：不错，住房的社会属性决定它是必需品；住房的经济属性又使它成为一种投资品，是家庭财富的重要组成部分，也是家庭资产保值增值的重要手段，住房的这种双重属性使得住房问题极为特殊。

    当前我国房地产市场中的核心问题，是住房价格上涨过快。这既有房地产市场内部的原因，如供应结构不合理、供给者行为不规范等导致的有效供给不足，投机和投资性购房比例较大、住房超前消费行为导致的住房需求过旺，二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。也有房地产市场外部的原因，如经济持续高速增长、加速城市化、劳动力和资本向大城市单向流动、流动性过剩、公共住房制度不完善等。

　　市场供求矛盾突出——

    买房置业需求是膨胀性的，但房屋供应不可能是无限制的

    记者：怎样看待目前房地产市场上呈现出的供求矛盾？是什么原因造成了这种“供不应求”的局面？

    顾云昌：从需求方面来看，买房置业需求是膨胀性的。对房子的需求有两方面，一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可挡的投资性置业需求。流动性过剩导致大量资金投到楼市。银行存款利率太低，而目前普通百姓的投资渠道又太有限，因此大量资金涌向了楼市和股市。

    再看供给，房屋供应不可能是无限制的。这主要源于土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢，以及其它多种因素造成的住宅竣工速度放慢。

    收紧银根、增加税收，在遏制炒楼的同时，也在一定程度上减少了二手房等存量房的流通，加剧了楼市的供不应求。同时，所增提的税收还可能被转嫁到买房者身上，造成中低收入者的买方成本再次提高。

    稳定住房价格的关键在土地。应加大供应，盘活存量，还要提高容积率，认真探索城乡建设用地统筹高效利用。全国农村人均建设用地达２００平方米／人，而城市约为人均８０—１００平方米，相当于一个进城农民工的闲置住宅用地可以解决两个城市居民的住房用地，因此如何将农村大量闲置建设用地转化为城市建设用地，多提高土地供应量，也是亟须深刻思考的改革问题。

　　城市管理面临挑战——

    仅仅依靠市场不可能解决住房问题，必须要有公共住房政策作为补充

    记者：非本地居民资金的投入使国内一些大城市的房价上涨过快，甚至导致本地居民购房支付能力下降，这对城市管理带来怎样的挑战？

    刘洪玉：在许多位于沿海或区域经济中心的明星城市住房市场上，非本地居民购房占有重要的比重，成为推动城市房价上涨的重要原因。这使这些城市的管理者面临着艰难的政策选择：人为降低房价有可能会使更多的人口流入城市，导致城市公共财政负担加重、公共服务质量下降；让房价按照市场规律发展，可以使其成为劳动力和资本向城市流动的门槛，但又会导致当地居民购房支付能力相对下降，越来越难以获得可支付的住房。

    在选择将房价作为进入城市的门槛时，政府必须建立起完善的、多层次和多渠道的公共住房供应体系，通过廉租房制度为当地低收入家庭提供住房保障，通过经济适用房制度为中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他们获得与当地社会经济发展水平相适应的住房服务。公共住房政策的作用，就是让当地中低收入居民没有后顾之忧，最终实现人人有房住的目标，为社会稳定和经济发展提供基础。

    人人需要住房，仅仅依靠住房市场不可能解决住房问题，必须要有住房政策的干预和公共住房政策作为补充。从这个意义上来说，住房市场和公共住房政策，是相互依存和互为补充的关系，以住房保障和住房扶助为主要内容的公共住房政策，是住房市场长期稳定发展的基础，住房市场发展又为公共住房政策的实施提供了必要的物质条件。解决好当前面临的住房问题和矛盾，必须建立起住房市场与公共住房政策相互促进、协调发展的关系。

    调控思路需要放宽——

    在当前“钱松地紧”的环境下，房地产市场调控要疏堵结合

    记者：在房地产调控中，政府应该承担哪些责任？目前的调控思路还有哪些地方可以改善？

    顾云昌：我们对房地产的调控不能仅局限于房地产市场内部来思考，这会局限我们的思路。房地产调控应该站在我国经济社会发展的大局来思考。在当前房地产市场“钱松地紧”的环境下，要统筹兼顾供求两方面，调控房价要疏堵结合，才能促使房地产业持续健康地发展。

    第一，既要“控需”，控制市场的投资性需求；更要“增供”，增加商品住宅的供应总量，特别是中小套型的比例。在“控需”方面，宜加快出台物业税，也宜在房价上涨过快的城市，对购买第二套以上住房的个人抵押贷款，大幅度提高首付款比例。

    第二，既要“堵阻”，更要“疏导”。在楼市供不应求下，“堵阻”过旺的投资性需求是必要的，我们已经采取了相当严厉的举措。但光堵不疏是远不够的，在资金流动性过剩下，往往会堵不胜堵。疏就是设法减少和转移流动性。一方面，在楼市以外，有赖于财政和信贷政策，减少全社会的资金流动性；另一方面，要在楼市中做文章。可以考虑以债券、基金等形式，使开发商在居民中直接融资，让富裕的人投资在房子开发上，而不是投资在房子的需求上。

    在房地产市场中，土地供应是地方调节器，金融税收杠杆是中央遥控器，社会保障是社会稳定器，三者的协调作用才能达到调控的最佳结果。

    楼市的明天，冷热在金融税收。政府应该细化贷款政策，宜对初次置业者与再次置业者区别对待，鼓励并帮助首次置业者购房；还宜降低对房屋流通的税收，提高对保有房屋的税收，从而盘活闲置住房，也降低了购房者的成本。楼市的兴旺最终能提高政府的税收，为保障性住房的资本来源和批量建设奠定了基础。

    供求调控、疏堵结合的财政、金融税收政策对应多层次的住房体系，才能让更多的人住上房子，住上好房子。（主持人 记者 陆娅楠 嘉 宾 顾云昌：中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长）