林乃栋　余翔

    “此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量”。房地产企业从来就不缺此类的“霸语霸行”。为净化房地产市场秩序，今年初，宁德市工商局针对房地产合同中的“霸王条款”组织开展专项整治。

　　责任最小化权利最大化

    “为了给公司减少麻烦，只好在某些方面作硬性的规定，有些条款是不容协商修改的。”这是寿宁县某房地产企业负责人在接受工商部门调查时的表白。

    就是这家企业，执法人员发现，其与购房户签订的合同中有许多“硬性规定”已侵害了消费者的合法权益。如，逾期交款超过15日后，出卖人有权解除合同；买受人还得按累计应付款的20％支付违约金。但是，同样的违约责任，企业持的是“宽以待己”的态度：逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；出卖人退还已付款，并按买受人累计已付款的3％支付违约金。另外还规定，出卖人在商品房交付使用后200日内，将购房户的权属登记资料报产权登记机关备案。而据《商品房销售管理办法》规定报备时间不超过60日。寿宁县工商局执法人员经过深入调查取证，认定该企业的违法事实，依法作出责令改正违法行为、罚款6000元的决定。

    而屏南县一家房地产企业在处理这类“麻烦”时，来得更直接，凡是遇到这类不利己的条款时一律删改了之。本来，按照《商品房买卖合同》示范文本规定，在处理产权登记面积与合同约定面积误差时，当前者大于后者，且大于3％时，消费者就不需承担超出部分的房价款。但是，该企业先下手为强，不仅修改了这一规定，只字不提“3％”，还规定：以产权登记机关核定的面积为准，多还少补，据实结算房价款。最为关键的是删去了其中的一个条款：面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。另外，向主管部门报备的时间，在这份合同中60日变成了365日。6月25日，屏南县工商局对该企业作出责令改正、并处2000元罚款的决定。按照合同法规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。也就是说，在合同关系中当事人的权利义务对等。可是，工商执法人员检查发现，一些房地产企业利用自身强势地位和消费者对法律法规的认识不足，随意更改房地产合同示范文本条款，或以补充内容否定通用条款的约束力，哪种有利于减轻或免除自身责任的，就做出哪种规定，以达到“经营者有权任意变更或者解除合同，限制消费者依法变更或者解除合同的权利”的目的。

　　没有逾期交房只有不可抗力

    面对地震、台风等自然灾害，人们较容易理解为是不可抗力的因素。合同法规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在房地产企业的眼里，不可抗力有着另外的版本。

    5月17日，蕉城区工商局蕉北工商所执法人员在检查一家房地产企业时，发现该企业在已签订的268份合同中，对“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任”所作的补充规定是：“不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府行政管制及办证行为滞后，政府市政配套未到位，人为破坏、高考期间停工、政府举办各类文化旅游节、接洽会停工、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”这就把不可抗力因素作了无限扩大，随意设置一个条件，就把违约风险转嫁到消费者身上。按照这个标准，只要企业没有在地球上消失，就永远没有因逾期交房而承担违约责任的情况发生。蕉北工商所对此作出责令改正、并处6000元罚款的决定。无独有偶，古田县一家房地产企业对不可抗力的解释除与上述惊人相似外，“暴雨、大风（风力六级以上）”也被收归门下。

    对这种不可抗力因素的威力，郭某在向东侨一房地产企业购房时有了切身体会：交房时间比合同约定的推迟了70天，而且小区基础配套未达到要求，郭某向该房地产企业主张权利，可是，企业就一句“不可抗力”，所有责任被推得干干净净。

　　不凭广告凭实际

    “楼盘模型中的厨房明明是在南侧，交房时怎么跑到北侧？”今年6月，黄某发现自己拿到手的这套房子有点异常，就去找开发商理论。开发商说：“原来的图纸仅供参考，以实际为准”。应对这种“低级错误”，房地产企业早就胸有成竹了。

    一些房地产企业在推销新楼盘时，往往宣传攻势很猛。但为了让自己进退自如，都不忘在宣传资料上注明：“本资料仅供参考，所有内容以政府最终批文为准。”类似的表述还有：图片文字均为要约邀请，出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料 或楼盘模型、售楼书或其他载体 中所有图片、资料数据、说明书，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据等。而东侨开发区一家房地产企业为慎重起见，索性在合同中加了一条：“宣传资料与本合同不一致的，以本合同规定为准。”所有这类条款排除了开发商所做的商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。

    广告说了不一定算，这不是忽悠人吗？对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条作了专门规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”