专家支招对开发商不良行为进行“价格规制”

    福建日报讯(记者 郑光生) 种种迹象显示，福州的房市，市场的预期正在悄悄改变。国家发改委公布的一季度房地产市场运行情况表明，3月份福州新建商品住宅销售价格同比上涨8.0％，在全国70个大中城市中排名第六。这是去年9月份以来涨幅最低的一次，也是涨幅第一次排在前5名外的。

    然而，福州目前的房价对福州市民来说，依然是“生命中难以忍受之重”。

　　房价超过消费者支付能力

    根据由福州大学房地产研究所编制的福房指数报告，2005年3月，福州住宅均价每平方米3177元。到了2006年3月，这个数据变成3990元，涨了25.6％。今年3月，这个数据则变成5859元每平方米，同比上涨46.8％。

    王阿忠博士是福大房地产研究所的房产专家，是福房指数的主创人之一。他根据购房按揭计算公式和居民家庭的月实际收入，测算出不同收入阶层进行购房消费的最高可承受的有效需求房价。

    当消费者认为自己的住房还没有达到满意或比较满意的标准时便会产生改善住房条件的需要，但这些消费者是否因此产生积极的购房需求，还受到其经济能力的制约。也就是说，只有消费者买得起的房子才算其有效需求量。

    有效需求价格一般会受到住房面积、居民收入中用于住房消费的比例、抵押贷款条件（如贷款利率、年限、首期付款额度）等因素的影响。针对福州市工薪阶层家庭不同收入现状，按照商业贷款20年期限计，按揭年利率6.84％，则月利率为0.57％；银行按揭按七成计，由于我国的恩格尔指数还偏高，因此月还本付息以不高于家庭月收入的35％为宜。据此通过银行按揭购房还本付息公式，计算出户均每个月收入层次的有效需求房价（见文后附表）。

    如附表显示：不同收入水平的购房户由于受制于支付能力，对不同面积的住宅都有一个可以承受的价格上限。从目前市场上的情况来看，120～150平方米的住宅正是福州的主力户型。如果一个家庭月均收入是7000元，要购买一套120平方米的住宅，其有效需求价格的上限为3809元／平方米；如果月均收入增为8000元，要购买一套120平方米的住宅，其有效需求价格的上限则为4353元／平方米。而3月福州住房均价为5859元／平方米，也就是说，月均收入即使达到10000元，也是消费不起一套120平方米的住宅。上表还清楚显示，月均收入为8000元的家庭最多只能勉强消费面积为90平方米的住宅。

    很显然，面对如此高的房价，购房对于福州绝大部分消费者来说，都只能是可望而不可即的。换句话说，按照福州居民的收入水平，承受不起如此高的房价涨幅。

　　以“价格规制”应对开发商合谋

    王阿忠博士说，看房价涨跌，有三个层次，一是新出楼盘，二是楼盘在售期间，三是二手房。据他分析，现在福州房价，主要问题是新推的楼盘定价“屡创新高”。

    在福州的房产市场上，开发商扮演了一个让房价不稳的角色。所以，稳定房价应当从开发商定价入手。那么，开发商为什么能左右福州楼市的供需局面呢？

    1998年，国务院发布了《关于深化住房制度改革加快住宅建设的通知》，明确规定了要在全国构建住房分类供应体系：高收入者由市场提供商品房，中低收入者住经济适用房，困难户由政府提供廉租房。可惜，这么多年来，地方政府为了培育住宅市场，主要的精力都放在市场一方，而忽略了社会保障房另一方。

    “房地产是异质产品，天然的具有垄断色彩。由于土地的唯一性，垄断往往体现在拿地后的房地产项目垄断开发和定价上，即属于拿地后的下游垄断，这导致了今日房产市场产品的高端化和供给结构的失衡。”王阿忠博士说，“这客观造成了供给上的垄断。”

    事实上，福州的房市像极了寡头垄断的市场。而寡头垄断的市场，开发商之间是非常容易进行合谋的。目前，住宅市场开发商之间进行合谋，是业界心照不宣的事实。各楼盘之间为避免“撞车”竞争，相互错开时间推出，今天这个楼盘提价，明后天一轰隆几家楼盘应声而涨。

    当市场这只“看不见的手”失灵的时候，政府“看得见的手”就要高高举起。

    针对住房市场结构失衡问题，福州市政府已经在积极地采取措施，今明年400万－500万平方米的保障房将陆续上市。

    关于开发商合谋问题，王阿忠建议：为了福州房市的健康有序发展，也为了解决市民居住权利这一民生问题，政府应当出台措施，对部分包装过度导致定价脱离住宅品质的新开楼盘定价进行“价格规制”，比如对这些房产项目收益率进行最高限定等。

    王阿忠说，为了公众利益和产业健康发展，对企业行为或产业进行经济规制，在国外也是一种惯例。

    福州房市的市场预期正在改变，福州房市结构失衡的问题正在解决。如果我们政府再能采取有力措施对开发商的合谋进行有约束力的“规制”，那么，福州房价的稳定就不会是“水中捞月”。当然，前提是规制者没有被产业俘获。