吴木銮

    罗伯特·普莱切特说：“人们似乎总是想当然地认为，我们可以凭空创造出无穷无尽的价值。但是反过来说，这些价值也可以在一瞬之间消失得无影无踪，但他们却又会固执地说，这是不可能的。”

    这句话用在当前的房市和股市最恰当不过了。股市从一千余点冲高至当今的近三千点。于是乎，许多人就认为这里有无穷无尽的上升空间，牛市还会持续数年，一旦让他们认真考虑股市是否会重回千点，“这是不可能”往往脱口而出。人类真是健忘，就在2004年年初，股市也是牛气很足，但漫漫熊市随后就笼罩天空达两年之久。

    从1998年开始国家推行住宅市场化，已八年有余。与股市的冷淡有关，前年始房市的投资功能被充分发现，大量的资金转向房市，推动了房价第一轮上涨。当时较多的媒体关注到了温州炒房团的动向。之后，房市上涨的因素就比较复杂。

    具体到福州，福州市房管部门的说法是：2005年上半年土地供应偏少，拆迁难度大、周期长，造成施工进度缓慢，使竣工量增长受影响。国家调控政策规定，新建商品住宅套型建筑面积90平方米要占70％，未取得施工许可证的项目，需要重新规划、重新审批，使开工时间推迟，造成新开工面积减少。这些造成了福州商品房供应不足。与此同时，随着城市扩大，人口增加，外地进福州购房置业者进一步增多。福州商品房开发成本不断增加，是促成房价上涨的直接原因。2006年福州土地拍卖竞争激烈，地价屡创新高。新拍土地价格上涨后，周边楼盘价格随即提高，推动房价不断上扬。而建安成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用的增加，都被开发商摊进房价由购房者承担。

    这些解释应是客观的，但也是所有城市都遇到的问题，不是福州独有的。但是，在福州GDP以及居民的收入增长均不是全国数一数二的前提下，去年11月份全国70个大中城市新建商品住房的销售价格情况中，福州以涨幅10.4％位居全国第一还是令人惊讶，是需要进行反思的。去年4月，在福州住交会后，福州东区楼盘房价的反常剧升还是对福州房价蛙跳起到很大的推动作用。

    从总体来看，居住是人的基本权利。住宅的第一性应该是居住和使用，而不是投资。因此，从全球的范围来看，房价与当地居民的收入是正相关，成正比的。一套质量相当的房子在纽约卖200万元人民币，在福州可能只卖30万元。但如果反过来呢，福州的房子卖到200万元，而纽约仅是30万元，这时大多数的福州居民都买不起房子，而只有投机商才是福州的真正房东。这种情况下，就像皇帝的新衣，一旦哪个调皮的孩子指出来福州的房子不值这么多，结果就是灾难性的。除非有下家，没有人愿意为泡沫买单。

    笔者查过一些资料，在澳洲或者欧洲一些发达国家，白领工作两周一般就可赚一平方米的房子。如果每平方房价相当于一个月工资，许多人都会觉得很有压力。如果是四五倍，除非有很好的品牌效应，这个房地产企业的老板就是痴人一个。据福州市统计局去年前三季度的数字，福州市城镇单位从业人员平均劳动报酬为13908元，在岗职工平均工资为13967元。平均月工资大约仅为1500多元的地区，房价居然有过万元的例子，这不能不说此地投机的成分较大。

    有一种说法是福州房地产价格是报复性上涨。这是一个蛊惑人心的说法，在经济学的词库当中根本找不到。什么是报复性上涨？报复的对象是谁？是原来福州的居民不舍得消费，因此遭到报复吗？稍有常识的人都知道，从沃尔玛、麦德龙等大型超市抢先入驻福州就知道，此地的居民一直没有保守消费的习惯。如果仅仅指称原来价格太低现在需要快速涨价，那么原来水价较低的自来水公司是否也可以提出需要进行报复性涨价，把一吨水的价格提到50元呢？而电力行业是否也可以这么说呢？目前福州房价上涨只能说明福州房价中投资甚至投机的因素较多，自有居住的购买者是不会愿意接受月工资四五倍以上的房子的。因此，提报复性涨价这种说法的人要么是欠缺基本的经济学常识，要么是利益所致。结合近期福州发生的“外地人在福州买房将不能落户”的谣言，可以看出部分利益团体的猖獗！

    不久前笔者在多个近两年房价上涨比较快的城市行走，发现上海的房市已开始陷入有行无市的境地。也就是公布的房价虽高，但观望者众。去年11月中旬在上海举行的全国住交会是多年来人气最为清淡的一年。按有行无市的规律来看，一些城市可能会迎来1998年住宅市场化后第一波熊市行情。