随着“国六条”等政策的出台实施，国家对房地产业的宏观调控日益加强。然而，近期的有关数据显示，国家的这些政策虽已经取得初步成效，但要彻底解决房地产市场问题仍需时日。强势的房地产宏观调控政策与房地产市场“虚火”之间的搏弈在新的一年仍值得观望。

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    “良方”难治痼疾

    近年来，尤其是２００５年以来，国家有关部门采取了多条针对房地产市场的宏观调控政策，包括“国八条”、“国六条”以及后来的实施意见等。这些政策的出台实施让虚火四起的房地产市场逐渐“冷静”下来，然而它离广大关注房地产市场人士的期望仍有较大距离。

    山西省统计局最新统计资料显示，在国家宏观调控政策的影响下，这个省的房地产业开发投资增速有所回落。２００６年１到１１月，全省房地产开发企业购置土地面积２３９.５万平方米，同比下降２２.２％；全省商品房销售面积４７０.９万平方米，同比下降３.５％。

    然而尽管如此，这个省的商品房开发总体仍处于高位运行。数据表明，２００６年１到１１月，山西省商品房新开工面积８３３万平方米，同比增长１２.７％；全省房地产开发投资完成１５４.６亿元，同比增长２２.３％；商品房销售额１０１.１亿元，同比增长３.４％。

    全国的情况也大抵如此。统计数据显示，２００６年前１１个月，全国７０个大中城市新建商品住房销售价格每月同比涨幅少则５．８％，多则７．１％。

    国家发改委固定资产投资司２００６年１０月下旬发布的房地产市场运行情况报告也显示，前三季度，全国７０个城市新建商品住宅销售价格同比上涨了６.７％。这份报告称，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展，但还面临一些问题，如住房供应结构性矛盾依然突出；部分城市房价上涨仍然偏快；房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出等。

    有关专家认为，这些数据表明，从目前来看，国家房地产宏观调控政策虽然取得了初步效益，但并没有达到预想中的明显效果，彻底解决房地产市场问题仍需时日。   

     是什么影响了“良方”的疗效？

    有关专家分析认为，导致国家房地产宏观调控政策效果不明显的原因中，既有历史因素，也有现实因素，主要表现在三个方面。

    一是部分地区和单位对国家住房制度改革的大原则坚持得不够。国务院早在１９９８年就出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号）（以下简称２３号文件），这一文件确立了我国住房制度改革的基本方向，确定了一些基本原则，它的出台也带动了房地产业的蓬勃发展，使城镇居民的住房条件有了根本性改善。

    山西省房地产业协会会长袁纶华说：“可惜的是，由于部分地区对其贯彻不坚决、不彻底，甚至在指导思想上严重偏离，导致近几年房地产领域出现了多种不正常现象，扰乱其正常秩序。”这些不正常现象包括，大户型、超大户型高档住宅比重过大、经济适用房建设动力不足、廉租房在很多城市建设空白、党政机关集资建房行为屡禁不止、房价涨幅过快、市场秩序比较混乱等。

    二是住房体系与住房供应结构比例不合理。袁纶华说：“这种不合理主要体现在经济适用房稀缺上。”２０００年后，我国经济适用房建设力度减小，到现在全国经济适用房的面积只占商品房面积的很小比例。

    专家认为，经济适用房成为稀缺产品后，不仅抬高了它的价格，也造成了我国城镇住房体系的不完善。袁纶华说：“目前国家有关将住房供应体系细化的措施，得到了全社会的广泛认同。但遗憾的是没有明确经济适用房在年度住宅建设中应该占到的比重。这个比重不明确，经济适用房有可能被淡化、排斥，甚至变相地被取消。”

    三是对房价高涨的深层次原因重视研究不够。据了解，按照当前的行情，地价在房价中所占的比例在３０％左右。袁纶华说：“可以说，高地价是导致房价畸高的深层次因素，而引发高地价的是我国现行的土地使用权出让制度。”

    按照我国现行法律规定，土地使用权一次性出让、一次性收取土地出让金。有关专家认为，这两种形式在房地产业实施过程中却往往会带来三大弊端：一是造成房价畸高；二是强化了城市政府“经营城市”就是“经营土地”的错误观念，助长了地方政府违规批租土地的行为和土地出让中的腐败行为，最终将威胁到国家的粮食安全和政府财政的稳定收入；三是以畸高的房价作基数，在后续的房屋产权交易中，会加重交易各方的税费负担等交易成本。（记者 晏国政 ）