新华视点:一拆为二、买大送小——福州房地产商规避政策问题的调查

    新华网福州３月２５日电(记者　来建强)福州市近日频频出现房地产商将一个大套户型的商品房，人为地拆分成两个中小户型，或者一套中户型与一套小户型房间捆绑销售的现象。这种一拆为二、买大送小的销售方式，显然是在规避国家有关房地产的限制性规定。

　　限制大户型总量，我就“一拆为二”

    在福州市中心鼓楼区北大路，一座即将封顶楼盘的销售人员对记者说，这个楼盘原先是按照１２０多套房子进行设计建设的，为了完成政府下达的“９０平方米以下新建商品房总量控制在７０％以上”的目标，开发商把原先１２０多套房子隔成现在的１７０多套房子。

    记者在建设现场看到，这里原本单套的大户型被临时砌的一堵薄砖墙，划分成一套中小户型和一套小户型。

    福州市房地产交易登记中心介绍，该市１月底公布了２００８年住房建设计划，要求９０平方米以下新建商品房总量控制在７０％以上，达不到目标要求的楼盘项目将不批准预售许可。

    从事房地产营销策划有２０年资历的闽江学院经济师林忠华告诉记者，类似“一拆为二”的销售方式在厦门、深圳等城市也出现过。开发商为了规避国家有关部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中对大户型的限制政策，将大户型切割成中小户型来销售，结果“９０／７０”政策几乎是失效了。

　　限制二套房贷，我就“买大送小”

    福建省一家大型房地产商日前发布“买９６平方米大户，送３３平方米小户”的预售广告，楼盘位于福州市近郊晋安区福飞北路。记者来到该楼盘售楼部，一位刘姓经理热情地向记者迎来，并递上一本介绍房屋套型的平面图册。

    记者翻开平面图册看到，一套面积为１３０多平方米的大户型经电脑编辑后，被“剪”为面积分别为９０多平方米和３０多平方米的两套房子，其中９０多平方米的房子为２房２厅１卫２阳台，３０多平方米的房子为１房１卫１阳台。

    记者问：“这两套房是办一本房产证，还是两本房产证？”

    刘经理回答：“这两套房办的是两本房产证，不分开来卖，而是捆绑在一起卖。”

    记者又问：“不是有两个房产证吗，为什么不分开卖？我只想买一套９０多平方米的。”

    “我们获准预售前报上去的就是两套房，拿到的也是两本房产证。图册上的两套房实际上是一个大套。”怕记者不信，刘经理就随手用钢笔把图册中９０多平方米和３０多平方米两套房“画”在一起。

    同时买两套房，会不会受到“第二套房”贷款政策的限制？刘经理解释说：“小的那套房，可以给您最便宜的销售价格，如果是在５层以下的，每平方米仅５３００元，一套小的只要一次性支付十几万元就可以了。差价部分转移到９０多平方米的那套，每平方米按８０００元计，这样不就可以享受首次置业的贷款优惠了吗？”

    “按我们的操作，银行那里贷款绝对不会有问题，我们会帮您把所有的材料都做好。”见记者还在犹豫，刘经理继续说，“想搞投资也更有利，现在两套房绑在一起均价才６０００多元，用大的那一套向银行贷款，房价就是８０００元，不仅能得到更大的贷款额度，以后还能在８０００元基础上转让交易。”

　　不能让房地产商牵着鼻子走

    “有关部门已经意识到，有的政策在执行过程中被消化，可能达不到预期效果。”福州市房地产交易登记中心一位工作人员告诉记者。

    “除‘９０／７０’政策，其他有关房价的政策也可能会走样。”林忠华认为，２００７年９月底以后，有关部门出台了房贷新政策及“第二套房”认定标准的补充规定，在一定程度上遏制了市场炒房过度投机行为，楼市经历了一段时间“量缩价涨”的行情，开发商采取“买大送小”“捆绑销售”策略，不仅是招徕人气、回笼资金的手段，也表明房贷新政策执行过程中有漏洞可钻。

    福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，近年来，国家每出台一项新的调控房价政策，房价只是短暂波动，之后不降反升，甚至愈涨愈猛。这表明要实现“居有其屋”不能光指望商品房市场，还需要抓紧建立住房保障体系。

    王阿忠说，今年的政府工作报告指出，在建立住房保障体系方面，必须坚持正确发挥政府和市场的作用，政府的主要职责是制定住房规划和政策，推进廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，多渠道解决城市中低收入家庭住房困难；而高收入家庭的住房需求通过市场调节解决。

    “我们看到，国家在建立住房保障体系方面，不断完善政策环境，财政部、国家税务总局日前对廉租住房建设等还出台实施税收优惠的政策。地方政府能否用好这些政策，履行好既定的职责，将是全新的考验。”王阿忠说。